Accordil_MainPic ירושות וצוואות
Accordil_MainPic ירושות וצוואות
פנייה לייעוץ אישי



    יורש מסרב למכור דירה – מה עושים?

    קיבלתם חלק בדירה בירושה ואתם מבקשים למכור את הדירה כדי לעשות שימוש בתמורה הכספית שתתקבל. כשכל היורשים מסכימים למכירת הדירה הדרך למימוש החלק שלכם הוא קצר (יחסית).

    אך מה תעשו כאשר יורש מסרב למכור דירה? האם ניתן לחייב יורש למכור את חלקו? האם נכון לפנות להליכי גישור כשמדובר בסכסוך בין יורשים? על שאלות אלה ואחרות מתייחס בהרחבה בסקירה המקצועית שלהלן.

    תוכן עניינים

    פירוק שיתוף במקרקעין

    הזכות לפרק שיתוף במקרקעין היא עקרון על במשפט הישראלי. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע במפורש כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לפרק את השיתוף במקרקעין. את השיתוף במקרקעין ניתן לפרק באמצעות הסכם בין השותפים או באמצעות תביעה לפירוק שיתוף שתוגש לבית המשפט.

    על אף זכות היסוד של כל אדם בקניין שלו, המדיניות במשפט הישראלי היא כי בעלות משותפת במקרקעין אינה מצב רצוי, בשל חיכוכים בין בעלי המקרקעין שימנעו את פיתוחו של המקרקעין, והחוק קובע במפורש את הזכות לפירוק השיתוף, שהינה עדיפה על זכות הקניין של האדם בנכס.

    ככל שלא תהא הסכמה בין השותפים על פירוק השיתוף או אופן פירוק השיתוף, בית המשפט יקבע כי פירוק השיתוף יתבצע "בעין", כלומר בחלוקה פיזית של המקרקעין, אלא אם יוכח כי פירוק השיתוף "בעין" אינו אפשרי בהתאם לחוקי התכנון והבנייה, או כשחלוקה בעין תגרום לנזק לאחד או יותר מהשותפים במקרקעין.

      פנייה לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

      סעיף 37(א) לחוק המקרקעין

      סעיף 37(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 מקנה זכות לכל שותף במקרקעין לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין.

      "37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף"

      יצויין כי בהסכם שותפות במקרקעין, ניתן להתנות על סעיף 37(א) לחוק, כך שהצדדים לא יוכלו לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. יחד עם זאת, לאור משקלה הרב שייחסה החקיקה הישראלית לזכות לפירוק שיתוף, סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע כי בית המשפט יהא רשאי להורות על פירוק שיתוף לאחר שלוש שנים, על אף שקיימת תניה השוללת או מגבילה את הזכות לתבוע פירוק שיתוף.

      "(ב) הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין."

      אי הסכמה בין יורשים

      במקרים רבים כשישנה אי הסכמה בנוגע לירושה, אחד או יותר מהיורשים יגישו לבית המשפט לענייני משפחה התנגדות לירושה שמטרותיה עשויות להיות, בין היתר; ביטול צוואה על ידי בית משפט, ביטול חלק מצוואה, שינוי של סעיפים מסוימים בצוואה, התנגדות למתן ירושה לאחד מהיורשים על פי דין או על פי הצוואה וכו'. מדובר בהליכים מורכבים שיגזלו מהיורשים זמן ומשאבים רבים.

      במקרים בהם אי ההסכמה בין היורשים אינה נוגעת לאופן חלוקת הירושה אלא לאופי ההתנהלות עם הנכס, כלומר אי הסכמה בנוגע למכירתו או המשך החזקתו, היורשים אינם נדרשים לפנות להליכי התנגדות לירושה, אלא עליהם להגיש תביעה לפירוק שיתוף בין יורשים.

      גישור בין יורשים

      ככלל, כשקיימת אי הסכמה בין יורשים בענייני ירושות וצוואות, מומלץ לפנות תחילה לגישור ולנסות להגיע להסכם מוסדר בין היורשים. הסכם בין היורשים והגעה מוסכמת לפשרה, הוא לרוב דרך המלך להתמודד עם אי הסכמה בין יורשים ובכך לייתר הליכים משפטיים ארוכים ויקרים שסביר שגם יעצימו את הסכסוך המשפחתי.

      פירוק שיתוף בדירה בין יורשים

      פירוק שיתוף בדירה בין יורשים יכול להתבצע בהסכמת היורשים ושיתוף פעולה ביניהם למשל באמצעות חלוקת הנכס ביניהם, מכירת הנכס לאחד מהיורשים, מכירת הנכס לגורם שלישי וכו', או באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט.

      בהתאם לחוק לבית המשפט שיקול דעת מצומצם בבקשה לפירוק שיתוף ובית המשפט יטה להעדיף את פירוק השיתוף בין היורשים וליתן צו לפירוק השיתוף. יחד עם זאת במקרים מסויימים בית המשפט עשוי לדחות את הבקשה לפירוק שיתוף.

      לבית המשפט נתונה סמכות לדחות את הבקשה לפירוק שיתוף גם במקרים בהם ניתן לפרק את השיתוף, אם בית המשפט מצא כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, במטרה לייצר רווח לא הוגן.

      איך יבוצע פירוק השיתוף בין היורשים?

      • פירוק בעין – חלוקה פיזית של המקרקעין באמצעות חלוקתו למגרשים או באמצעות רישום כבית משותף. זוהי דרך החלוקה המועדפת, במקרים בהם ניתן לחלק באופן חוקי את הנכס בין היורשים, מבלי שהחלוקה תפגע באחד או יותר מהשותפים.
        המקרקעין יחולקו בין היורשים באופן יחסי לחלקם בירושה, וככל שלא ניתן יהא לחלקם בהתאם לחלקם בירושה, יקבעו תשלומי איזון לצורך השוואת החלוקה בין היורשים.
      • פירוק באמצעות מכירה – מכירה של הנכס וחלוקת השווי שיתקבל עבור הנכס בין היורשים בהתאם לחלקם בירושה.

      האם ניתן לכפות על יורש למכור את חלקו בדירה?

      כן. במקרים שלא ניתן לפרק את השיתוף בעין ואין מנוס מלמכור את הדירה כולה, ניתן לכפות על יורש למכור את חלקו בדירה, וזאת לאור סעיף 37(א) לחוק המקרקעין הנותן עדיפות לפירוק השיתוף על פני כפיית השיתוף על השותפים.

      על מנת לכפות על יורש למכור את חלקו בדירה יש לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף בדירה. לאחר שתוגש התביעה לפירוק שיתוף, בית המשפט יקבע את אופן פירוק השיתוף וככל שבית המשפט ימצא כי יש לפרק את השיתוף במקרקעין ולא ניתן לחלק אותו בעין, בית המשפט יורה למכור את הנכס באמצעות מנהל העזבון או כונס הנכסים שימונה לצורך מכירת המקרקעין.

      זכות קדימה בין יורשים

      זכות קדימה היא זכות המקנה קדימות למחזיק במקרקעין לרכוש את הנכס במקרה של מכירתו. זכות ראשונים זאת מוצעת למחזיק במקרקעים לרכוש את הנכס במחיר שהציע המוכר, וככל שהוא יסרב להצעת המחיר, המוכר רשאי תוך חצי שנה למכור לאדם אחר באותו מחיר או במחיר גבוה יותר. לא נמצא רוכש אחר תוך חצי שנה משהוצע הנכס, על המוכר להציע שוב את הנכס למכירה למחזיק בנכס.

      החוק מקנה זכות קדימה ליורשים במקרים בהם:

      • לא ניתן לחלק את הנכס
      • חלוקת הנכס תגרום לפגיעה משמעותית באחד או יותר מהמשותפים בנכס
      • הנכס הוא משק חקלאי כמשמעו בסעיף 114 לחוק הירושה.

      זכות קדימה לבן זוג יורש

      בהתאם לחוק הירושה, כאשר אחד מבני הזוג נפטר ולא השאיר אחריו צוואה, מחצית הדירה שבבעלות הנפטר עוברת לבן הזוג שנותר בחיים ומחצית הדירה ליורשים האחרים (לרוב מדובר בילדים).

      כאשר מדובר בבן זוג יורש לרוב בית המשפט יטה ליתן לו זכות קדימה לרכוש את מחצית הנכס שאינו בבעלותו, לאור זכות הקדימה בין בני זוג המחייבת את בן הזוג בעודו בחיים, להציע תחילה את חלקו בנכס לבן זוגו. בהתאם לפסיקה, זכות קדימה של בן זוג קודמת לזכותה הקדימה של שאר היורשים.

      חשוב לשים לב כי במקרים רבים כאשר מדובר בדירת מגורים של בני הזוג, כל עוד לא הוסכם אחרת בהסכם ממון שאושר כדין, יתכן כי הדירה תהא שייכת לשני בני הזוג בחלקים שווים, אף אם לא נרשמה על שם שניהם.

      על כן, במקרים בהם הדירה רשומה על שם שני בני הזוג ובמקרים שבית המשפט קבע על בסיס תביעה של בן הזוג הנותר בחיים כי מחצית הדירה שייכת גם לו מכוח איזון המשאבים בין בני הזוג, זכאות בן הזוג בדירה לאחר חלוקת הירושה תעמוד על 75% מהדירה.

      ההסבר לכך הוא כי למנוח 50% בעלות על הדירה ולבן הזוג 50% בעלות על הדירה, בנוסף ל50% שהתקבלו בירושה מחלקו של המנוח בדירה, שהם למעשה 25% נוספים על חלקו של בן הזוג, וביחד הם 75% מהדירה בבעלות בן הזוג הנותר בחיים. בעוד היורשים האחרים יהיו זכאים ל25% מהדירה, שהם מחצית מחלקו של המנוח בדירה (50%), שיחולקו ביניהם בהתאם לדין.

      האם ניתן למנוע פירוק שיתוף מכוח חוק הגנת הדייר?

      סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972 קובע זכות לדייר מוגן בנכס שפורק בו השיתוף מכוח פסק דין, להפוך דייר של הבעלים החדש של הנכס. כלומר, ניתן לסכל את פירוק השיתוף, ולהכפיף את הבעלים שירכוש את המקרקעין לדייר מוגן שיתפוס חזקה במקרקעין שזה עתה רכש משך כל ימי חייו של הדייר המוגן.

      אף על פי כן, הפסיקה החלה במרוצת השנים לצמצם את תחולת סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר ולפרש אותו באופן מצומצם.

      דיירות מוגנת תוענק רק בנסיבות של הסכמה פוזיטיבית של כל השותפים בבעלות הן לעצם החזקה בנכס והן לעצם הבלעדיות שלו, כשנטל הראייה להוכיח קיום החזקה בלעדית, מוטל על הטוען כי הוא דייר מוגן.

      כשיורש מסרב למכור דירה מפרקים את השותפות

      בסיכומם של דברים, מומלץ להגיע להסכם בין יורשים, אך במקרים בהם יורש מסרב למכור דירה ולא ניתן להגיע עימו להסכם פשרה, עליכם להגיש בקשה לבית המשפט לפירוק שיתוף. כך תקבלו את חלקכם בדירה בעין או בשווי באמצעות מכירה הדירה, שבית המשפט יכפה על היורש המסרב למכור במידת הצורך ובהתאם לדין.

      עורך דין לענייני ירושה ייעץ לכם כיצד עליכם לפעול על מנת למצות את זכויותיכם בירושה שהתקבלה ויוכל להגיש תביעה לפירוק שיתוף מטעמכם.

      דיני ירושה - שאלות ותשובות

      מי הם היורשים על פי דין?

      היורשים על פי דין הם בני משפחת המנוח, המחולקים לבן הזוג וראשי אב. ראש האב הראשון הוא הקרוב ביותר למנוח וכולל את צאצאי המנוח וצאצאיהם. ראש האב השני כולל את הורי המנוח, אחיו ואחייניו. ראש האב השלישי כולל את סבי המנוח, דודיו ובני דודיו.
      במקרה שלאדם אין אף קרוב משפחה, אף לא בדרגות הרחוקות, המדינה היא היורשת על פי דין.

      איך מתחלקת ירושה ללא צוואה?

      ירושה של אדם שלא הותיר אחריו צוואה, תחולק ליורשים על פי דין בהתאם לעקרון ראשי האב. הכלל הוא שבן הזוג של המנוח יורש את עיזבונו, יחד עם ראש האב הראשון שנותר. רק במקרה שראש האב לא קיים או לא נותר בחיים, העיזבון יחולק לראש האב הבא. אותו הכלל חל גם בתוך היררכיה הפנימית של כל אחד מראשי האב.

      יורש מסרב למכור דירה שירש עם אחיו מה עושים?

      כשיורש מסרב למכור דירה שירש יחד עם אחיו, ניתן להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין. במקרה שניתן לחלק את הדירה מבלי שחלוקתה תפגע ביורשים, פירוק השיתוף יבוצע בעין וכל יורש יבחר כיצד לנהוג בדירה שהתקבלה לידיו. במקרה שלא ניתן לפרק את הדירה בעין או שפירוקה יגרום לפגיעה משמעותית ביורשים, בית המשפט עשוי לכפות את מכירת הדירה על היורש שמסרב למכור.

      מי יורש אח שנפטר?

      אח שנפטר ללא שהותיר אחריו צוואה, עיזבונו יחולק בהתאם לדין לאשתו וילדיו. אם אין לו צאצאים עיזבונו יחולק לאשתו ולהוריו. אין לו הורים, עיזבונו יחולק לאשתו ולאחיו.
      אם אין אישה ולא ילדים, עיזבונו יחולק כולו להוריו, ואם נפטרו יעבור עיזבונו לאחיו, אם גם הם נפטרו עיזבונו יחולק לסבים. נפטרו הסבים, עיזבונו יחולק לדודיו, ואם הם אינם עיזבונו יחולק לבני דודיו.

      אנחנו עושים מאמץ לדייק, לעדכן ולחדש את התוכן המופיע בפורטל ירושות וצוואות. יחד עם זאת מובהר, כי אין להסתמך על האמור באתר ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני. העושה שימוש בתוכן לצרכיו, עושה כן על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.

      לייעוץ ראשוני חייג 053-6218290 (זמינות 24 שעות)
      פנייה לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

        מידע חשוב נוסף