אחת הפעולות המרכזיות שנעשות לאחר שאדם נפטר, היא חלוקת עזבונו – רכושו, כספו ונכסיו הנייחים.
בעיקרון, מי שמנהל את חלוקת העיזבון הם היורשים של אותו אדם. במקרים שבהם היורשים לא יכולים לעשות כן, חלוקת העיזבון מנוהלת על ידי מנהל עיזבון, לו תפקידים שונים. מאמר זה יעסוק במכירת נכס (בעיקר דירה) על ידי מנהל עיזבון.
מה נדרש כדי לבצע מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?
יש להפקיד במשרדו של מנהל העיזבון המחאה כערובה, ששוויה 10% משווי ההצעה לרכישת הנכס. לאחר מכן, על מנהל העיזבון לכנס אסיפה הכוללת את כל מי שמעוניין לקנות את הנכס. במסגרת האסיפה תיערך התמחרות על הנכס, ומי שיציע את המחיר הגבוה ביותר – יזכה בקניית הנכס.
בנוסף, לפני החתימה על הסכם מכירת הנכס, מנהל העיזבון חייב לקבל מבית המשפט אישור על מכירת הנכס, גם אם כלל היורשים מסכימים לכך. את אותן ההסכמות בין מנהל העיזבון לבין היורשים, יש להציג לבית המשפט.
דרך נוספת למכירת נכס על ידי מנהל עיזבון
ישנה דרך נוספות למכירת נכס על ידי מנהל עיזבון, והיא מכירת דירת ירושה בין אחים. פעולה זו ניתן לבצע בשני אופנים:
- אחד מהאחים קונה את חלקם בדירה של שאר האחים: ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין ניטרלי, שיעריך את שוויה של הדירה, והחלטתו תחייב את כלל האחים.
- כלל העיזבון מתחלק בין האחים: לא מדובר רק בחלוקת הדירה אלא גם בחלוקת הכספים והנכסים האחרים, ככל שישנם.
כלומר, אם, לצורך העניין, אדם הוריש לשני ילדיו דירה ששוויה ארבעה מיליון ₪, ועוד 600,000 ₪ מחשבון הבנק שלו.
אפשרות אחת היא שכל אח יקבל חצי דירה ו-300,000 ₪.
אפשרות שנייה היא שאח אחד יקבל 3/4 מהדירה, והאח השני יקבל רבע מהדירה ואת כל 600,000 השקלים.
מנהל עיזבון מוכר דירת ירושה בין אחים במקרים בהם הדירה לא ניתנת להחזקה הדירה עד לחלוקת כלל העיזבון, למשל אם המוריש הותיר אחריו חובות.
יש לציין שזכות הקדימה וזכות הסירוב קיימות ליורש רק במקרים בהם הנכס הנמכר הוא משק חקלאי. כאשר הנכס הנמכר הוא דירה עירונית – זכויות אלה לא קיימות לפי החוק.
היתרון המרכזי שמעניקה מכירת דירת ירושה בין אחים הוא שפעולה זו מפסיקה את שותפותם של האחים בדירה, מה שמונע מהם מחלוקות, מתחים וויכוחים בנושאים שונים, כמו שווי מכירה, מועד מכירה וכדומה.
החיסרון המרכזי במכירת דירת ירושה בין אחים הוא שהנכס לא נשאר בבעלות כל האחים, ולכן לא כל האחים נהנים מקבלת הכנסה משכירות ו/או יכולים גם בעתיד להנות מהכנסה על ידי מכירה.
האם ומתי מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון מחייבת במס?
אם מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון מתבצעת בדרך של מכירת דירת ירושה בין אחים, שמתבצעת מכסף שאינו שייך לנכסי הירושה – דין מכירה שכזו הוא כדין מכירה "רגילה", כלומר כדין מכירת הדירה לאדם זר לחלוטין ("צד שלישי").
מכירה שכזו מחייבת במס רכישה ובמס שבח, בהתאם לנתונים האישיים של כל אחד מהאחים. לכן, כדי לקבל פטור ממס שבח, על המכירה להתבצע מכסף ששייך לנכסי הירושה.
ואולם, גם אם תנאי זה אכן מתקיים, אין הדבר מבטיח פטור. יש לוודא שהמוריש היה זכאי לפטור ממס אם היה בחיים במועד מכירת הדירה ורצה למוכרה בעצמו. בנוסף, על היורש להיות תושב הארץ.
בנוסף, ישנם תנאים שהדירה צריכה לעמוד בהם. על הדירה להיות דירתו היחידה של המוריש, והוא התגורר בה לפחות ארבע שנים לפני מועד מכירתה, או ב-75% מהתקופה שבגינה מחושב השבח. כמו כן, על הדירה להיות שווה עד 4,500,000 ₪.
כל התנאים האלו הם תנאים מצטברים, כלומר, רק עמידה בכל התנאים האלה, תבטיח פטור ממס שבח.
במקרים שבהם אחד מהאחים קונה את חלקם בדירה של שאר האחים, מס שבח יחול כל עוד לא קיים פטור, ויחול מס רכישה על האח שקנה את חלקם בדירה של שאר האחים.
במקרים שבהם כלל העיזבון מתחלק בין האחים, קיים, בעיקרון, פטור ממס רכישה וממס שבח, אך אם, לדוגמא, אדם הוריש לשני ילדיו דירה ועוד סכום כסף מחשבון הבנק שלו, ואחד מהאחים יקבל את הדירה כולה והאח השני יקבל את הכסף כולו, והאח שקיבל את הדירה ישלם לאח שקיבל את הכסף עוד סכום כסף, הרי שיהיה זה כסף שאינו שייך לעיזבון ולכן הדבר ייחשב כאילו האח מכר לאחיו את חלקו היחסי בדירה, מה שיחייב את העסקה במס.
לסיכום, כדי לבצע מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון יש להפקיד במשרדו של האחרון המחאה כערובה, ששוויה 10% משווי ההצעה לרכישת הנכס.
לאחר מכן, על מנהל העיזבון לכנס אסיפה הכוללת את כל מי שמעוניין לקנות את הנכס, שבמסגרתה תיערך התמחרות , ומי שיזכה בקניית הנכס יהיה זה שיציע את המחיר הגבוה ביותר.
בנוסף, לפני החתימה על הסכם מכירת הנכס, מנהל העיזבון חייב לקבל מבית המשפט אישור על מכירת הנכס, לפני החתימה על הסכם המכירה. כמו כן, עליו להציג לבית המשפט את ההסכמות בינו לבין היורשים.
כמו כן, מנהל העיזבון יכול למכור נכס באמצעות מכירת דירת ירושה בין אחים, אותה ניתן לעשות בדרך בה אחד מהאחים קונה מיתר האחים את חלקם בדירה, או בדרך בה כלל העיזבון מתחלק בין האחים. בהתקיים תנאים מסוימים, יובטח פטור ממס.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר