מכירת דירת ירושה בין יורשים

כשאדם הולך לעולמו, עזבונו (נדל"ן, רכוש, כספים) עובר בדרך כלל ליורשיו על פי דין. לצד זאת, אדם יכול, בטרם מותו, לכתוב צוואה, שבה הוא קובע מי יקבל את עזבונו ובאילו תנאים.

במקרים בהם מצווה לא הותיר אחריו צוואה, ולצורך העניין בבעלותו דירה ויש לו מספר ילדים – לאחר מותו תעבור דירתו בחלוקה שווה לכל אחד מילדיו. לעתים, לאחר קבלת הדירה בירושה, אחד מאותם יורשים מעוניין לרכוש את שאר חלקי הדירה מיתר היורשים, כלומר מאחיו. מאמר זה יעסוק במכירת דירת ירושה בין יורשים, כאשר לרוב, מדובר באחים.

מה חשוב לדעת בטרם מתבצעת מכירת דירת ירושה בין יורשים?

חשוב לדעת שאם מכירת דירת ירושה בין יורשים מתבצעת מכסף שאינו שייך לנכסי הירושה – דין מכירה שכזו הוא כדין מכירה "רגילה", כלומר כדין מכירת הדירה לאדם זר לחלוטין ("צד שלישי"). מכירה שכזו מחייבת במס רכישה ובמס שבח, בהתאם לנתונים האישיים של כל אחד מהיורשים. לכן, כדי לקבל פטור ממס שבח, על המכירה להתבצע מכסף ששייך לנכסי הירושה.

ואולם, גם אם תנאי זה אכן מתקיים, אין הדבר מבטיח פטור. יש לוודא שהמוריש היה זכאי לפטור ממס אם היה בחיים במועד מכירת הדירה ורצה למוכרה בעצמו. בנוסף, המוכר חייב להיות בן/בת זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן/בת הזוג של הצאצא. כמו כן, על היורש להיות תושב הארץ.

בנוסף, ישנם תנאים שהדירה צריכה לעמוד בהם. על הדירה להיות דירתו היחידה של המוריש, והוא התגורר בה לפחות ארבע שנים לפני מועד מכירתה, או ב-75% מהתקופה שבגינה מחושב השבח. כמו כן, על הדירה להיות שווה עד 4,500,000 ₪.

כל התנאים האלו הם תנאים מצטברים, כלומר, רק עמידה בכל התנאים האלה, תבטיח פטור ממס שבח.

מהן הדרכים לביצוע מכירת דירת ירושה בין יורשים?

ישנן שתי דרכים מרכזיות לביצוע מכירת דירת ירושה בין יורשים:

אחד מהיורשים קונה את חלקם בדירה של שאר היורשים: ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין ניטרלי, שיעריך את שוויה של הדירה, והחלטתו תחייב את כלל היורשים. מס שבח יחול במקרה שכזה כל עוד לא קיים פטור, ויחול מס רכישה על היורש שקנה את חלקם בדירה של שאר היורשים.

חלוקת כלל העיזבון בין היורשים: לא מדובר רק בחלוקת הדירה אלא גם בחלוקת הכספים והנכסים האחרים, ככל שישנם.

כלומר, אם, לצורך העניין, אדם הוריש לשני ילדיו דירה ששוויה ארבעה מיליון ₪, ועוד 600,000 ₪ מחשבון הבנק שלו.

אפשרות אחת היא שכל אח יקבל חצי דירה ו-300,000 ₪.

אפשרות שנייה היא שאח אחד יקבל 3/4 מהדירה, והאח השני יקבל רבע מהדירה ואת כל 600,000 השקלים.

שתי אפשרויות אלו מקנות פטור ממס רכישה וממס שבח.

לעומת זאת, אם, לדוגמא, אחד מהאחים יקבל את הדירה כולה והאח השני יקבל את הכסף כולו, והאח שקיבל את הדירה ישלם לאח שקיבל את הכסף עוד סכום כסף, הרי שיהיה זה כסף שאינו שייך לעיזבון ולכן הדבר ייחשב כאילו האח מכר לאחיו את חלקו היחסי בדירה, מה שיחייב את העסקה במס.

מכירת דירת ירושה בין יורשים – יתרון וחיסרון

היתרון המרכזי שמעניקה מכירת דירת ירושה בין יורשים הוא שפעולה זו מפסיקה את שותפותם של היורשים בדירה, מה שמונע מהם מחלוקות, מתחים וויכוחים בנושאים שונים, כמו שווי מכירה, מועד מכירה וכדומה.

החיסרון המרכזי במכירת דירת ירושה בין יורשים הוא שהנכס נשאר בבעלות כל היורשים, והם נהנים מקבלת הכנסה משכירות ויכולים גם בעתיד להנות מהכנסה על ידי מכירה.

לסיכום, יורשים המעוניינים לבצע מכירת דירת ירושה ביניהם צריכים לדעת בדיוק באילו תנאים הם יהיו פטורים ממס ובאילו לאו. ניתן לבצע מכירת דירת ירושה בין יורשים בשתי דרכים מרכזיות: שאחד מהיורשים יקנה את חלקם בדירה של שאר היורשים, או שהיורשים יחלקו ביניהם את כלל העיזבון.

כמו כן, חשוב לדעת שמכירת דירת ירושה בין יורשים מפסיקה את שותפותם בדירה, מה שמונע מהם מחלוקות, מתחים וויכוחים, אך לצד זאת, יורש שמוותר על חלקו בדירה לא נהנה מההכנסות הקשורות אליה – דמי שכירות ו/או מכירה עתידית.