מכירת דירת ירושה בין אחים

כאשר אדם הולך לעולמו, יורשיו מקבלים את רכושו. בדרך כלל, הנכס העיקרי הוא דירה אשר אמורה להתחלק בין היורשים באופן שווה. היורשים יכולים להשאיר את הדירה ולהשתמש בה. אך מה קורה כשרוצים למכור את הדירה בין היורשים וצריך לסדר את הזכויות בה?

אחרי שאדם נפטר, יורשיו החוקיים מקבלים את רכושו באחת משתי הדרכים: או שהנפטר השאיר אחריו צוואה מסודרת ובה הוראות לגבי חלוקת הרכוש או שאין צוואה ואז הרכוש מתחלק בין היורשים על פי מה שנקבע בחוק הירושה.

כאשר הירושה כוללת נכס שהוא דירה, היורשים יכולים להשאיר אותה בבעלותם, להשכיר אותה וליהנות מדמי השכירות המתחלקים ביניהם. אם היורשים רוצים למכור את הדירה ביניהם מסיבות שונות, עליהם להסדיר את הרישום ולערוך חלוקה אחרת בירושת הדירה, גם כדי לפעול נכון מול רשויות המס וגם כי יש אפשרות לא לשלם מיסים כלל.

הסכם חלוקת עיזבון מהו?

כשאחד מהיורשים רוצה למכור את חלקו בדירה לאחרים או כשהיורשים רוצים לבצע חלוקה אחרת של הזכויות בדירה, נעשית בעצם סוג של עסקה מקרקעין ביניהם. אולם, לא מדובר בעסקה רגילה אלא בהסדר שנקרא הסכם חלוקת עיזבון. זהו הסכם שנעשה בין היורשים בלבד ובהסכמתם, נועד להסדיר מחדש את אופן חלוקת הדירה בין היורשים וכדי לתת לו תוקף חוקי, עליהם לחתום עליו.

מתי צריך לערוך הסכם חלוקת עיזבון?

כאן יש חשיבות אם הדירה עברה על שם היורשים או שעדיין לא. לכל אחת מהסיטואציות יש תכנון מס שונה ואף פטור מתשלום מיסים ולכן ראוי לדעת מה כדאי לעשות במצבים כאלה.

לפני העברת הבעלות ליורשים –  זהו פרק הזמן שבו היורשים קיבלו את הדירה על פי הצוואה או הירושה אך הדירה עדיין רשומה בלשכת המקרקעין על שם המנוח ולא על שמם. במקרה כזה, אפשר לנסח הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים כך שאפשר למכור חלק בדירה ללא תשלום מיסים. הסיבה היא שחלוקה כזאת עדיין נחשבת בגדר הורשה ולכן אין צורך לשלם עבורה מיסי מקרקעין כגון: מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה.

אחרי העברת הבעלות ליורשים –  במקרה שבו היורשים קיבלו את הדירה והיא כבר נרשמה על שם אחד היורשים או כולם, אם הם ירצו לחלק אותה מחדש, כאן כבר מדובר בעסקת מכירה רגילה. אולם, עדיין ניתן לקבל פטורים מתשלומי מיסים מסוימים גם חלקיים. הכוונה היא שמאחר שמדובר בדירת ירושה, אפשר לתכנן את המיסוי באופן שישלב בין חוק המקרקעין וחוק הירושה כדי שהמיסים בעסקה כזאת יהיו מופחתים עד כמה שניתן.

פירוק שיתוף בין יורשים

במקרה שבו היורשים לא מסתדרים ביניהם ויש חילוקי דעות באשר לאחזקת הדירה או במקרה שיש יורשים רבים לדירה אחת, צריך להגיע לפתרון. במקרה כזה, עדיף לעשות פירוק שיתוף בין יורשים, כלומר לחלק או למכור את הנכס על מנת למנוע חיכוכים עתידיים והפסדים כספיים לכל הצדדים.

פירוק שיתוף כזה ניתן לעשות בין היורשים ובהסכמת כולם, גם באמצעות עורך דין מטעמם. אם עדיין יש חילוקי דעות בין היורשים, ניתן לפנות להליך משפטי. במקרה הזה, היורשים צריכים להגיש תביעה לפירוק השותפות בבית משפט לענייני משפחה. בית המשפט יחליט כיצד יחולק הרכוש ולרוב ימנה את עורכי הדין של היורשים למנהלי עיזבון אשר ימכרו את הנכס. לאחר מכן, יוגש לבית המשפט ההסדר בין היורשים וכך תגיע השותפות לסיום.

לסיכום, דירה שהתקבלה בירושה למספר יורשים, ניתנת למכירה ביניהם או לחלוקה. במקרה שהדירה עדיין לא עברה על שם היורשים, ניתן להגיע להסכם חלוקת עיזבון, באמצעותו ניתן למכור את החלק בדירה ליורש אחר ללא תשלומי מיסי מקרקעין. אם הדירה רשומה כבר על שם היורשים או אחד מהם ונמכר החלק של היורש, זו נחשבת עסקה רגילה אך יכולים להגיע להפחתה או פטור מסוים של מס בעסקה זו.

במקרה אחר, שבו היורשים לא מגיעים להסכמה ביניהם על אחזקת הדירה או שיש שותפים רבים לנכס, אפשר להגיע לפירוק השותפות באמצעות הליך משפטי שבו ימונו מנהלי עיזבון, הרכוש יימכר והשותפות של היורשים על הנכס תסתיים.