השכרת דירה שהתקבלה בירושה (מדריך משפטי)

קיבלתם דירה בירושה, התשלומים על הדירה מתחילים להיערם, חשבון הארנונה, ועד הבית, תשלום אגרה מינימלי על מים, אחזקה בסיסית, תיקונים ועוד. החלטתם שהדבר הנכון ביותר עבורכם, הוא להשכיר את הדירה שהתקבלה בירושה.

אך כיצד ניתן להשכיר דירה שהתקבלה בירושה? האם יש להמתין עד לרישום הדירה על שם היורשים? מה ניתן לעשות כשיורש מתנגד להשכרת הדירה? כיצד יחולקו התשלומים ביניכם? והאם השכרת דירה שהתקבלה בירושה היא הדבר הנכון בעבורכם?

האם ניתן להשכיר דירה שהתקבלה בירושה?

החוק מאפשר להשכיר דירה שהתקבלה בירושה בהסכמת היורשים, וכל עוד אין התנגדות של אף אחד מהיורשים. את הסכם השכירות בדירה שהתקבלה בירושה, ניתן לבצע עוד בטרם לרישום הדירה על שם היורשים ואף בטרם למתן צו הירושה או צו קיום הצוואה.

האם ניתן להשכיר דירה שהתקבלה בירושה בניגוד להסכמת יורש?

לא ניתן להשכיר דירה שהתקבלה בירושה בניגוד להסכמת כל היורשים. כאשר יורש מתנגד להשכרת הדירה, עליכם קודם כל להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה, על מנת להסדיר כל אחד את זכותו בדירת הירושה.

בתוך הליכי הירושה, תוכלו לנסות להגיע להסכמות ביניכם לבין היורש או היורשים המתנגדים להשכרת הדירה. אך אם היורש המתנגד יעמוד על התנגדותו להשכרת הדירה, לא ניתן יהיה להשכיר את הדירה בניגוד להסכמתו.

לפיכך, במקרה של יורש שמתנגד להשכרת הדירה שהתקבלה בירושה, תאלצו להגיש במקביל להליכי הירושה, גם תביעה לפירוק שיתוף בדירה. במסגרת הליכי פירוק השיתוף תוכלו לחלק את הדירה בין היורשים, לרכוש את חלקו של היורש שמתנגד, למכור את הדירה ליורש אחר, או למכור אותה לצד ג', בהתאם לנסיבות.

השכרת דירה שהתקבלה בירושה כשאחד היורשים נשאר להתגורר בה

• זכות מגורים זמנית (סעיף 108 לחוק הירושה) – אם המתנגד להשכרת הדירה גר עם המוריש ערב מותו, הוא יהיה זכאי להמשיך להתגורר בדירה במשך 3 חודשים, בהם לא ניתן יהיה להשכיר את הדירה לאף אדם אחר. אם המתנגד הוא גם יורש של המוריש, זכותו להמשיך להתגורר בדירה תשמר למשך חצי שנה.
• זכות לשכור את הנכס (סעיף 115 לחוק הירושה) – אם המתנגד להשכרת הדירה הוא בן זוג של המוריש, ילדו או הורה של המוריש, והוא התגורר בה יחד עם המוריש ערב מותו, הוא יהיה זכאי לשכור את הדירה מהיורש.
  את התנאים להסכם השכירות היורשים רשאים לקבוע ביניהם בהסכמה. בהעדר הסכמה יאלצו היורשים לפנות לבית המשפט שיקבע את משך השכירות, דמי השכירות ותנאים נוספים ככל שידרשו.

כיצד מתחלקים דמי השכירות של דירה שהתקבלה בירושה?

דמי השכירות יתחלקו לפי חלקו היחסי של כל יורש בדירה, אלא אם יש הסכמה אחרת בין היורשים. כלומר, אם כל אחד מהיורשים זכאי למחצית מהדירה כל אחד מהיורשים יקבל מחצית מדמי השכירות, לאחר ניכוי ההוצאות.
יחד עם זאת, היורשים יכולים להסכים על חלוקה אחרת של דמי השכירות ביניהם. במקרה שמתגלעת מחלוקת על חלוקת דמי השכירות, יש לשקול את פירוק השיתוף בדירה.

האם יש תשלום מס על השכרת דירה שהתקבלה בירושה?

אדם שמשכיר דירת מגורים נדרש לשלם מס הכנסה עבור הכנסותיו משכר הדירה. חובת תשלום מס הכנסה על השכרת דירה, תחול גם על דירה שהתקבלה בירושה, ואף אם הירושה טרם חולקה.

יחד עם זאת יחיד שמשכיר דירה עשוי להיות זכאי לפטור ממס הכנסה על הכנסות משכר דירה, אם עמד בתנאי הפטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים.

אחד מהתנאים לפטור מלא ממס הכנסה הוא הכנסות נמוכות מסך של 5,471 ₪ בחודש (נכון לשנת 2023).

הפטור מתשלום מס הכנסה, מחושב לכל תא משפחתי בנפרד. לכן, כאשר מדובר בהשכרת דירה שהתקבלה בירושה, והדירה מחולקת למספר יורשים שאינם נחשבים לתא משפחתי, יתכן והם לא יהיו חייבים בתשלום מס, גם כאשר שכר הדירה עולה על הסכום הקבוע בחוק.

כך למשל אם מדובר בשני אחים המשכירים דירה שהתקבלה בירושה בעבור 8,000 ₪ בחודש, ולכל אחד מהאחים בעלות על מחצית מהדירה, הכנסתו של כל אחד מהאחים תעמוד על סך של 4,000 ₪ בחודש, כל עוד לא נקבע ביניהם אחרת. על כן, כל אחד מהאחים יהיה זכאי לפטור ממס הכנסה, בתנאי שעמד בשאר תנאי הפטור הקבועים בחוק.

הסכמה על השכרת דירת הירושה או פירוק השותפות בה

בשורה התחתונה, בהסכמה של כל היורשים, ניתן להשכיר דירה שהתקבלה בירושה, ולהפוך את הדירה למקור הכנסה נוסף לכל אחד מהיורשים, ואף להיות פטורים מתשלום מס בעבור ההכנסות. יחד עם זאת, בהעדר הסכמה של היורשים, תאלצו לפרק את השותפות בדירה, ולפנות כל אחד לדרכו.